इस पोस्ट में भारतीय स्टेट बैंक के एक लोकप्रिय होम लोन “SBI FlexiPay Home Loan Scheme” के बारे में चर्चा करूंगा| स्टेट बैंक के अनुसार इस होम लोन स्कीम में आपको 20% तक अधिक लोन मिल सकता है|
जब आप लोन लेकर निर्माणाधीन (under-construction) मकान खरीदते हैं, तो एक समस्या रहती है| जब तक आपके घर का निर्माण पूरा नहीं हो जाता, तब तक आपको EMI और मौजूदा मकान का किराया दोनों देने पड़ते हैं| किराए और EMI का एक साथ भुगतान आपके बजट पर भारी पड़ सकता है| SBI की FlexiPay होम लोन स्कीम आपकी यहाँ मदद कर सकती है|
भारतीय स्टेट बैंक फ्लेक्सी-पे होम लोन स्कीम (SBI FlexiPay Home Loan Scheme)
- यह लोन स्कीम केवल वेतनभोगियों (salaried employees) के लिए है|
- आपके पास कम से कम 2 साल के कार्य अनुभव (work-experience) होना चाहिए। Minimum Work-experience of 2 years
- आयु 21 से 45 वर्ष के बीच होनी चाहिए।
- वबैंक के अनुसार आपकी लोन पात्रता इस स्कीम में 20% तक अधिक होगी|
- आपके पास 36-60 महीने तक की अधिस्थगन अवधि (moratorium period) चुनने का विकल्प होता है| Moratorium period के दौरान आपको केवल ब्याज का भुगतान करना होता है।Moratorium period के दौरान आप pre-payment नहीं कर सकते|
- Floating Rate Loan है|
- 30 साल तक की लोन भुगतान अवधि (Loan Tenure of upto 30 years)
एसबीआई FlexiPay लोन स्कीम में क्या अलग है?
मुख्य अंतर यही है की आपको moratorium period में केवल ब्याज का भुगतान करना होता है| आप इसे Pre-EMI स्कीम भी समझ सकते हैं| इससे आपके बजट पर भोझा कुहक कम हो जाता है|
आप लोन के लिए आवेदन करते समय moratorium period बताना होता है| यह अवधि 36 से 60 वर्ष तक हो सकती है|
ध्यान दें अगर आपके घर का निर्माण moratorium अवधि की समाप्ति से पहले नहीं हुआ, तो अवधि की समाप्ति के बाद आपको पूरी EMI (Full EMI) देनी होगी| Full EMI में principal और interest दोनों देने पड़ते हैं| इसलिए भुगतान राशि बढ़ जाती है|
जैसे ही आपको घर का possession मिल जाता है, तब से आपको पूरी EMI (Full EMI) देनी होती है| अगर घर का possession moratorium period की समाप्ति से पहले मिल जाता है, तब आपकी Full EMI तभी से चालू हो जायेगी|
मान लिए आपके लोन में moratorium period 5 वर्ष का है, परन्तु घर का निर्माण 3 वर्ष में पूरा हो जाता है, तो Full EMI 3 वर्ष के बाद ही चालू हो जायेगी|
आपकी लोन पात्रता (Loan Eligibility) कैसे बढ़ जाती है?
यह समझना मुश्किल नहीं है|
ऐसा इसलिए होता है क्योंकि moratorium period के दौरान आपको केवल ब्याज देना होता है| ध्यान दें ब्याज का भुगतान आपको उतने ही लोन पर देना होता है जो लोन आपको दिया जा चुका है (न की sanction amount पर)| आपने 50 लाख रुपये का होम लोन लिया है, परन्तु बैंक ने अभी तक केवल 25 लाख रुपये का फण्ड ही रिलीज़ किया है| आपको moratorium period के दौरान 25 लाख रुपये पर ब्याज देना होगा|
मैंने पहले एक पोस्ट में चर्चा करी है की बैंक आपकी लोन पात्रता (Loan eligibility) कैसे कैलकुलेट करते हैं| बैंक आपको केवल उतना ही लोन देना चाहते हैं जिसका की आप आराम से भुगतान कर पाएं|
इस वजह से बैंक आपको इतना की लोन देते हैं जिसकी EMI आपकी मासिक आय के 30-40% से अधिक न हो|
एक उदहारण की सहायता से समझते हैं|
मान लिए कि बैंक आपकी आय के 40% की EMI से संतुष्ट हैं| Fixed Obligation to Income ratio of 40%) अगर आपकी मासिक आय 1 लाख रुपये है, तो बैंक आपको उतना ही लोन देगी जिसकी EMI 40,000 रुपये से अधिक न है।
20 साल की लोन अवधि और 10% की ब्याज दर पर 41.44 लाख रुपये के लोन पर 40,000 रुपये की ईएमआई होगी। लोन राशि निकालने के लिए आप माइक्रोसॉफ्ट एक्सेल में PV फंक्शन का इस्तेमाल कर सकते हैं| PV(10%/12, 20*12, 40,000, 0,0) = 41.44 लाख रुपये| किसी भी साधारण होम लोन स्कीम में आपको 41.44 लाख रुपये से अधिक का लोन नहीं मिलेगा|
अब देखते हैं की एसबीआई होम लोन की FlexiPay लोन स्कीम में ऐसा क्या होता है की आपकी लोन eligibility बढ़ जाती है|
जैसे ही हमनें ऊपर देखा, SBI FlexiPay होम लोन स्कीम में आपको moratorium period के दौरान केवल ब्याज देना होता है| इसी वजह से आपको लोन पात्रता बढ़ जाती है|
इसका मतलब बैंक आपको इतना लोन दे सकता है जिसका ब्याज 40,000 रुपये से ज्यादा न हो| लोन राशि निकालने के लिए आप ऐसा करें: 40,000/(10%/12) = 48 लाख रुपये
48 लाख रुपये के लोन पर आपके मासिक ब्याज 40,000 रुपये होगा| इसलिए एसबीआई होम लोन की FlexiPay स्कीम के तहत आपको 48 लाख रुपये तक का लोन मिल सकता है|
एक साधारण लोन स्कीम में केवल 41.44 लाख रुपये का होम लोन मिल रहा था|
SBI FlexiPay लोन स्कीम में आपकी पात्रता 16% बढ़ गयी है|
परन्तु आपको SBI FlexiPay लोन में अधिक ब्याज देना होगा
ब्याज की दर अलग नहीं है|
परन्तु क्योंकि आप प्रारंभिक वर्षों के लिए केवल ब्याज राशि का भुगतान कर रहे हैं, इसलिए आपका principal कम नहीं होता| इस वजह से आपको पूरे लोन की अवधि में ज्यादा ब्याज देना पड़ेगा|
आप एक साधारण होम लोन स्कीम में 40 लाख रुपये का लोन लेते हैं। ब्याज दर 10% प्रति वर्ष है और लोन की अवधि 20 साल है। इस लोन की आपकी EMI होगी 38,600 रुपये|
SBI होम लोन की FlexiPay योजना के दो उदहारण लेते हैं।
Case 1: 40 लाख रुपये का लोन। 20 साल की लोन अवधि (5 वर्ष का moratorium period + 15 साल Full EMI)। पहले पांच वर्षों के लिए, आप प्रति माह 33,333 रुपये (40 लाख रुपये *10%/12) का भुगतान करेंगे। 6 वें वर्ष की शुरुआत से 20 वें वर्ष के अंत तक, आप प्रति माह 42,984 रुपये का भुगतान करेंगे।
Case 2: 40 लाख रुपये का लोन। 25 साल का Tenor (5 वर्ष moratorium period + 20 वर्ष Full EMI)। पहले पांच वर्षों के लिए, आप प्रति माह 33,333 रुपये का भुगतान करेंगे। 6 वें वर्ष की शुरुआत से 25 वें वर्ष के अंत तक, आप प्रति माह 38,600 रुपये का भुगतान करेंगे।
आप देख सकते हैं कि आप SBI FlexiPay होम लोन स्कीम के तहत आपको अतिरिक्त ब्याज का भुगतान करना पड़ रहा है।
एसबीआई होम लोन (FlexiPay) स्कीम की ब्याज दर क्या है?
ब्याज दर समय-समय पर बदलती रहती है|
लेटेस्ट ब्याज दर के लिए स्टेट बैंक होम लोन की वेबसाइट पर जाएँ|
एसबीआई होम लोन (FlexiPay) के लिए आवश्यक दस्तावेज क्या हैं?
आवश्यक दस्तावेजों की लिस्ट आप नीचे देख सकते हैं|
इन बातों का रखें ध्यान
SBI FlexiPay होम लोन स्कीम उन लोगों के लिए उपयोगी है जिन्हें अधिक लोन चाहिए|
मान लिए आपको साधारण होम लोन स्कीम में 40 लाख रुपये का लोन मिल सकता है और आपको केवल 30 लाख रुपये के लोन की ज़रुरत है| ऐसे में आपको SBI FlexiPay होम लोन लेने की कोई ज़रुरत नहीं है| आप साधारण होम लोन योजना के साथ ही जाएँ| FlexiPay लोन स्कीम के तहत आपको बिना बात ज्यादा ब्याज देना पड़ेगा|
परन्तु यदि आपकी लोन पात्रता साधारण होम लोन स्कीम में 40 लाख रुपये है और आपको 45 लाख रुपये का होम लोन चाहिए, तब एसबीआई होम लोन की FlexiPay स्कीम कारगर साबित हो सकती है| पर ध्यान रखिएँ की आपको अधिक ब्याज देना होगा|
एक बात और: आपको FlexiPay लोन की शुरुआत में कम पैसा देना होगा, परन्तु बाद में आपका खर्चा बढ़ जाएगा| जैसे की ऊपर देखा आपको पहले 5 वर्ष 33,333 रुपये देने हैं, परन्तु उसके बाद हर महीने 42,984 रुपये देने होंगे| अगर आपकी आय समय के साथ नहीं बढ़ी, तो आपको लोन चुकाने में परेशानी हो सकती है|
Source: www.PersonalFinancePlan.in
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